📌 3줄 요약
- 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로(또는 그 반대로) 바꿀 때 적용하는 환산 비율입니다.
- 법정 상한은 ‘한국은행 기준금리 + 2%’로, 2026년 6월 기준금리 2.50%를 반영하면 상한은 연 4.50%입니다.
- 계약 갱신 시 상한을 넘는 월세 전환은 무효이며, 초과 납부분은 돌려받을 수 있습니다.
전세를 끼고 살던 집을 반전세나 월세로 바꾸자는 이야기가 나오면 가장 먼저 떠오르는 질문이 “그럼 월세는 얼마가 적정할까?”입니다. 이때 기준이 되는 숫자가 바로 전월세 전환율입니다. 보증금을 월세로 환산하는 비율을 모르면 집주인이 제시한 월세가 과한지 판단할 수 없습니다. 이 글에서는 2026년 기준 전월세 전환율의 뜻과 계산 공식, 법정 상한, 그리고 실제 전세·월세 전환 사례까지 한 번에 정리했습니다.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 돌릴 때, 보증금을 1년치 월세로 환산하는 연 단위 비율입니다. 예를 들어 전환율이 5%라면, 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 1년에 500만 원, 즉 한 달에 약 41만 7천 원의 월세가 됩니다. 비율이 높을수록 같은 보증금이라도 세입자가 내야 할 월세가 커지므로, 세입자에게는 낮은 비율이 유리합니다.
전월세 전환율 계산 공식과 예시
핵심 공식은 두 가지입니다. 전세를 월세로 바꿀 때는 월세 = (줄어드는 보증금 × 전환율) ÷ 12, 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율을 씁니다. 아래 표로 보증금 1억 원을 월세로 돌리는 경우를 전환율별로 비교했습니다.
| 적용 비율 | 연 월세 환산 | 월 납부 월세 |
|---|---|---|
| 4.0% | 400만 원 | 약 33만 원 |
| 4.5%(법정 상한) | 450만 원 | 약 37만 5천 원 |
| 5.0% | 500만 원 | 약 41만 7천 원 |
| 6.0% | 600만 원 | 약 50만 원 |
같은 보증금이라도 적용 비율이 1%p만 높아져도 월세가 매달 수만 원씩 차이 나는 것을 알 수 있습니다.
법정 전월세 전환율 상한 (2026)
주택임대차보호법은 무분별한 월세 전환을 막기 위해 상한을 정해 두고 있습니다. 상한은 ‘한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(2%)’로 계산합니다. 2026년 6월 현재 기준금리가 연 2.50%이므로, 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.50%입니다. 즉 계약 갱신 과정에서 전세를 월세로 바꿀 때 집주인은 4.50%를 넘는 비율을 강제할 수 없습니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이므로, 전환을 앞두고 있다면 그 시점의 기준금리를 꼭 확인해야 합니다.
전세를 월세로 바꿀 때 주의할 점
법정 상한은 기본적으로 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 완전히 새로 맺는 신규 계약에는 시장에서 형성된 전환율이 쓰이는 경우가 많아, 지역 시세를 함께 살펴야 합니다. 또한 상한을 초과한 월세를 이미 냈다면, 초과분은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있습니다. 분쟁이 생기면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회의 전월세 전환 계산기와 조정 절차를 활용하면 도움이 됩니다.
전월세 전환율, 협상 전 알아두면 좋은 점
전세에서 반전세·월세로 넘어갈 때는 단순히 비율만 볼 것이 아니라 전체 주거비를 함께 계산해야 합니다. 월세로 전환하면 보증금이 줄어드는 대신 매달 현금 지출이 늘어나므로, 줄어든 보증금을 예금이나 안전 자산에 넣었을 때 받을 수 있는 이자와 새로 내야 할 월세를 비교해 보는 것이 합리적입니다. 예를 들어 줄어든 보증금 5천만 원을 연 3% 예금에 넣으면 연 150만 원의 이자가 생기는데, 같은 보증금에 전환율 4.5%를 적용한 월세는 연 225만 원입니다. 이 차액만큼이 실제 추가 부담인 셈입니다.
또한 집주인과 협상할 때는 그 시점의 기준금리와 법정 상한을 근거로 제시하면 설득력이 높아집니다. 상한을 넘는 비율을 요구받았다면 무조건 수용하기보다, 공식 계산기로 적정 금액을 확인한 뒤 조정을 요청하는 것이 좋습니다. 전월세 전환율은 한 번 정하면 계약 기간 내내 영향을 주는 숫자이므로, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 직접 계산해 보길 권합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
전월세 전환율은 누가 정하나요?
시장에서 자율적으로 형성되지만, 계약 갱신 시 적용할 수 있는 법정 상한은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값으로 정해집니다. 2026년 6월 기준 상한은 연 4.50%입니다.
신규 계약에도 법정 상한이 적용되나요?
법정 상한은 주로 기존 계약을 갱신하며 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 신규 계약은 시장 시세에 따라 비율이 정해지는 경우가 많으므로 주변 시세 비교가 중요합니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 같은 공식을 쓰나요?
네. ‘보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율’ 공식을 사용합니다. 예를 들어 월 50만 원을 4.5%로 환산하면 보증금 약 1억 3,300만 원에 해당합니다.
상한을 넘는 월세를 냈으면 돌려받을 수 있나요?
계약 갱신에 적용되는 법정 상한을 초과한 부분은 부당이득으로 보아 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정도 가능합니다.
전환율이 낮으면 누구에게 유리한가요?
비율이 낮을수록 같은 보증금에 대한 월세 부담이 줄어들어 세입자에게 유리합니다. 반대로 비율이 높으면 임대인에게 유리합니다.
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정확한 환산은 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기에서 직접 확인할 수 있습니다.