3줄 요약
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이사 가기 전에 반드시 임차권등기명령부터 신청해야 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.
- 신청 비용은 4만원대이며 임대인에게 청구할 수 있고, 법원 방문 없이 대법원 전자소송으로도 신청 가능합니다.
- 등기가 등기부등본에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 하며, 등기 전에 전출하면 순위를 잃을 수 있습니다.
전세 계약이 끝났는데 임대인이 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며 버티는 경우, 임차인이 가장 먼저 해야 할 일이 임차권등기명령 신청입니다. 새 집으로 이사하면서 전입신고를 옮기는 순간 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 이 글에서는 임차권등기명령 신청 요건과 절차, 비용, 등기 후 효력, 그 다음 단계까지 2026년 기준으로 총정리했습니다.
임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면, 법원 명령으로 등기부등본에 임차권을 기재해 주는 제도입니다. 등기가 완료되면 임차인이 이사(전출)를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
원래 대항력은 전입신고+실거주를 유지해야 지켜지는데, 보증금을 못 받은 임차인이 언제까지나 그 집에 묶여 있을 수는 없습니다. 임차권등기명령은 이 딜레마를 풀어주는 장치로, 등기 후에는 자유롭게 이사하고 직장을 옮겨도 보증금 순위가 보호됩니다.
임차권등기명령 신청 요건 2가지
- 임대차가 종료되었을 것: 계약기간 만료, 합의 해지, 갱신거절 통지 등으로 계약이 끝난 상태여야 합니다. 계약기간 중에는 신청할 수 없습니다.
- 보증금을 돌려받지 못했을 것: 전액은 물론 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 후 3개월이 지나야 임대차가 종료되므로, 이사 계획이 있다면 만기 최소 2개월 전(갱신거절 통지 기한)에 내용증명 등으로 종료 의사를 명확히 해 두는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 신청방법과 절차
임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청서를 접수하거나, 대법원 전자소송에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.
- 서류 준비: 임대차계약서 사본, 등기사항전부증명서(등기부등본), 주민등록초본(전입일 확인), 계약 종료 증빙(내용증명·문자 등), 임차권등기명령 신청서
- 접수: 관할 법원 방문 접수 또는 전자소송 온라인 접수
- 법원 심리·결정: 서면 심리로 진행되며 통상 2주 안팎에 인용 결정이 납니다.
- 등기 촉탁: 법원이 등기소에 촉탁해 등기부등본에 임차권등기가 기재됩니다. 2023년 7월 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 가능해져, 임대인이 송달을 회피해도 등기가 이뤄집니다.
- 등기 확인 후 이사: 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 직접 확인한 뒤에 전출해야 안전합니다.
비용은 얼마나 들까? — 4만원대, 임대인에게 청구 가능
| 항목 | 금액(기준 사례) |
|---|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 |
| 송달료 등 | 3만원 안팎 |
| 합계 | 약 43,400원 (임대인 1인·임차인 1인·주택 1개 기준) |
임차권등기와 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 청구와 함께 비용 상환을 요구하면 됩니다. 자세한 법령 근거는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
등기 후에도 안 주면? — 다음 단계 3가지
임차권등기명령은 보증금을 직접 받아내는 절차가 아니라 순위를 지키는 안전장치입니다. 등기 후에도 임대인이 버티면 다음 단계로 넘어갑니다.
- 지급명령 또는 보증금반환청구 소송: 다툼의 여지가 없다면 소송보다 빠르고 저렴한 지급명령이 유리합니다.
- 강제경매 신청: 승소 판결(집행권원)을 받으면 해당 주택을 경매에 넘겨 배당으로 회수합니다. 임차권등기 덕분에 이사 후에도 우선변제권 순위로 배당받습니다.
- 전세보증금 반환보증 이행청구: HUG 등 반환보증에 가입해 두었다면 임차권등기 완료 후 보증기관에 이행청구를 해서 보증금을 먼저 받고, 구상은 보증기관이 진행합니다.
한 가지 부수 효과도 있습니다. 임차권등기는 등기부등본에 그대로 드러나기 때문에 새 세입자를 구하기 어려워져, 임대인이 서둘러 보증금을 반환하도록 압박하는 효과가 큽니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
계약기간이 남아 있어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
아니요. 임대차가 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 후 3개월이 지나 계약이 종료된 시점부터 신청 가능합니다.
신청부터 등기까지 얼마나 걸리나요?
법원 사정에 따라 다르지만 통상 접수 후 2주~4주 안에 결정이 나고 등기까지 완료됩니다. 2023년 7월 개정 이후 임대인 송달 전에도 등기가 가능해져 지연이 크게 줄었습니다.
등기 완료 전에 이사(전출)하면 어떻게 되나요?
등기 전에 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라지고, 이후 등기가 되더라도 그 사이에 설정된 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 반드시 등기부등본에서 임차권등기 기재를 확인한 뒤 이사하세요.
임차권등기 비용은 돌려받을 수 있나요?
네. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으며, 보증금 반환 소송 시 함께 청구하는 것이 일반적입니다.
보증금을 받으면 등기는 누가 말소하나요?
임대인의 보증금 반환이 먼저이고, 임차인의 등기 말소는 그 다음입니다. 보증금 전액을 돌려받은 뒤 임차인이 말소 절차에 협조하면 됩니다.