📌 핵심 요약
- 부동산 중개보수(복비)는 법으로 정한 상한요율 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다. 상한이 곧 고정 금액은 아닙니다.
- 주택 매매는 거래금액에 따라 0.4%~0.7%, 임대차는 0.3%~0.6% 구간으로 나뉩니다.
- 상한을 넘겨 받으면 초과분은 무효이고 반환을 청구할 수 있으며, 중개사는 처벌 대상이 됩니다.
집을 사거나 전세·월세 계약을 할 때 빠지지 않는 비용이 바로 부동산 중개보수, 흔히 말하는 복비입니다. 그런데 같은 금액의 집이라도 부르는 대로 내야 하는 줄 알고 그냥 지불하는 경우가 많습니다. 사실 부동산 중개보수는 「공인중개사법」이 정한 상한요율이 있고, 그 범위 안에서 충분히 협의할 수 있습니다. 이 글에서는 2026년 기준 매매·임대차 요율표와 복비 계산법, 그리고 협의·주의사항까지 한 번에 정리했습니다.
부동산 중개보수란? 상한요율의 의미
부동산 중개보수는 공인중개사가 계약을 중개한 대가로 받는 수수료입니다. 핵심은 법에서 정한 요율이 ‘상한요율’이라는 점입니다. 즉 중개사가 받을 수 있는 법적 최댓값일 뿐, 의뢰인은 계약 체결 전에 이보다 낮은 요율로 협의할 수 있습니다. 또한 중개대상물의 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면, 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준이 적용됩니다.
중개보수는 매매의 경우 매도인과 매수인 양쪽에서 각각, 임대차는 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 받습니다. 지급 시기는 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
2026 부동산 중개보수 요율표 (매매·임대차)
아래는 「공인중개사법 시행규칙」 별표에 따른 주택 기준 상한요율입니다. 서울특별시 조례도 동일한 기준을 적용합니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원~9억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 9억원~12억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 12억원~15억원 미만 | 0.6% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 | |
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원~6억원 미만 | 0.3% | 없음 | |
| 6억원~12억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 12억원~15억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 일정 주거설비를 갖춘 경우 0.5%, 그 외 주택 외 대상물은 0.9% 이내에서 협의로 정합니다.
부동산 중개보수 계산법과 예시
계산 공식은 간단합니다. 거래금액 × 상한요율이며, 한도액이 있는 구간은 그 한도를 넘지 못합니다.
- 매매 5억원 → 2억~9억 구간 0.4% → 5억 × 0.4% = 최대 200만원
- 전세 3억원 → 1억~6억 구간 0.3% → 3억 × 0.3% = 최대 90만원
- 매매 1억 5천만원 → 5천만~2억 구간 0.5% → 750,000원(한도 80만원 이내)
월세 계약은 ‘환산보증금’으로 거래금액을 구합니다. 원칙은 보증금 + (월세 × 100)이며, 이 값이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 2천만원·월세 50만원이면 2,000만원 + (50만원 × 100) = 7,000만원이 거래금액이 됩니다.
부동산 중개보수 협의와 주의사항
상한요율은 ‘최대’이므로, 계약 전에 미리 요율을 협의하는 것이 좋습니다. 특히 9억원 이상 구간은 한도액이 없어 금액이 커지므로 협의 여지가 큽니다. 다음을 기억하세요.
- 중개사가 상한을 초과해 요구하면 초과분은 무효이며, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있습니다.
- 한도 초과 수령 시 중개사는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금, 자격정지·등록취소 대상이 됩니다.
- 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙을 수 있으니 사업자 유형을 확인하세요.
- 계약이 중개사의 고의·과실로 무효·취소·해제되면 중개보수를 지급할 의무가 없습니다.
부동산 중개보수 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 부동산 중개보수는 무조건 상한요율대로 내야 하나요?
아닙니다. 법정 요율은 상한일 뿐이며, 계약 체결 전 중개사와 협의해 더 낮게 정할 수 있습니다.
Q2. 복비에 부가세가 따로 붙나요?
중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 10% 부가세가 별도로 부과될 수 있습니다. 간이과세자는 다를 수 있으니 미리 확인하세요.
Q3. 월세 복비는 어떻게 계산하나요?
보증금 + (월세 × 100)으로 환산보증금을 구해 거래금액으로 삼습니다. 이 값이 5천만원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
Q4. 상한을 넘게 냈다면 돌려받을 수 있나요?
네. 한도를 초과한 부분은 무효이므로 반환을 청구할 수 있고, 대법원 판례도 이를 인정하고 있습니다.
Q5. 계약이 깨지면 복비를 내야 하나요?
중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수를 지급할 의무가 없습니다.
부동산 중개보수, 지역별 차이도 확인하세요
위 요율표는 전국 공통 기준이지만, 실제로는 각 시·도 조례로 상한요율을 정합니다. 대부분 시·도가 시행규칙 별표와 같은 요율을 쓰지만, 일부 지역은 특정 구간 한도액이 다를 수 있으므로 계약 전 해당 지역 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 중개대상물의 소재지와 중개사무소 소재지가 다르다면, 보수 산정은 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따른다는 점도 잊지 마세요.
실무에서는 계약서를 쓰기 전에 중개보수 금액과 부가세 포함 여부를 명확히 적어두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 부동산 중개보수는 거래의 마지막 단계에서 갑자기 부담이 커지는 항목인 만큼, 처음 집을 보러 갈 때부터 예상 복비를 미리 계산해 두면 협상에서 훨씬 유리합니다.
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※ 요율 원문과 시·도별 요율표는 찾기쉬운 생활법령정보와 한국공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다.